Phase 3 – Elaboration des O.A.P, du règlement et des annexes
Les Orientation d’Aménagement et de Programmation (O.A.P.)
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation visent à définir des intentions et des orientations d’aménagement qualitatives. Elles transcrivent une partie du projet politique exposé dans le P.A.D.D. et précisent de façon plus ou moins détaillée les conditions de mise en œuvre du projet et les paramètres à prendre en compte.
Elles peuvent porter :
- sur un thème en particulier, à l’échelle de l’ensemble du territoire. Les thèmes concernés sont précisés par le code de l’urbanisme (articles L. 151-6 et suivants) et recoupent les thèmes qui doivent être étudiés dans le cadre du diagnostic. L’objectif est une mise en œuvre facilitée du projet de territoire décliné dans le P.A.D.D. Ainsi, il est courant d’avoir des O.A.P. en matière de développement commercial, d’habitat, de patrimoine, de protection de l’environnement, On parle alors d’O.A.P. thématiques.
- Sur un projet qui ne concerne qu’un secteur donné du territoire. Elles sont alors un véritable levier pour réaliser des opérations d’aménagement. Dans ce cas, elles comprennent généralement un schéma d’aménagement qui traduit les grands principes de l’opération à réaliser et aide à avoir une vision globale du projet. On parle alors d’O.A.P. sectorielles.
Elles sont utilisées en complément ou en alternative du règlement du PLUi qui fixe des normes précises.
Il est possible d’avoir des zones U ou AU sans règlement spécifique mais dont le développement est encadré par une O.A.P. au stade de l’élaboration du PLUi. Ce mécanisme permet d’acter la volonté de réalisation de certains projets, ou la conservation de certains éléments, sans pour autant fixer des règles très précises relatifs à ces derniers : Une part de liberté est alors préservée pour la réalisation du projet, qui peut évoluer à la marge.
Les O.A.P. ne peuvent être élaborées qu’une fois le P.A.D.D. débattu, lorsque le projet de territoire est défini
Le règlement
Le règlement se décompose le plus souvent en une partie écrite accompagnée d’une partie graphique, appelée le zonage.
Le règlement écrit a vocation à traiter des règles générales d’utilisation du sol destinées à la mise en œuvre du P.A.D.D. et à la délimitation graphique des zones. Ces règles ne sont pas définies librement par la collectivité et doivent respecter des règles supérieures inscrites dans les textes de loi applicables ou dans les documents d’urbanisme supérieurs au PLUi (exemple : Le SCOT).
La structure du règlement écrit est aujourd’hui organisée autour de 3 grands axes qui doivent constituer l’épine dorsale du texte :
- L’affectation des sols et la destination des constructions :
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- Usage des sols: le règlement peut encadrer l’usage des sols et notamment définir l’usage qui peut être fait des sols et la nature des activités qui peuvent y être exercées. Il peut soumettre à condition l’édification de certaines constructions dans une zone donnée. Il peut également interdire la construction ou la reconstruction de certains bâtiments destinés à un usage spécifique. Enfin, le PLUi peut encadrer la possibilité d’établir des installations nécessaires à des équipements collectifs dans des zones agricoles, naturelles ou forestières.
- Mixité sociale et fonctionnelle dans des zones urbaines ou à urbaniser: Cet objectif est fixé par le code l’urbanisme. Il impose, dans le cadre du règlement, de promouvoir la production de logement adaptés à la population et à son évolution. Dans ce cadre, le règlement peut prévoir, dans certains secteurs, des prescriptions en termes de proportion de logements d’une taille minimale (T2, T3 etc.), ou imposer lors de la réalisation d’ensemble immobilier, qu’un pourcentage du programme soit affecté à des catégories de logements spécifiques. Le règlement peut également délimiter des emplacements réservés en vue de la construction d’un type de programme de logements spécifiques. Le règlement écrit peut aussi prévoir des dispositions tendant au développement ou maintien d’une offre commerciale diversifiée etc…
- La qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère :
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- Qualité du cadre de vie: le règlement peut établir des règles relatives à l’implantation des constructions, leur aspect extérieur, leurs dimensions, les conditions d’alignement ou de recul sur la voirie, des distances minimales par rapport à la limite séparative et l’aménagement de leurs abords. Il peut également identifier le patrimoine urbain et paysager à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural.
- Sobriété énergétique : le règlement peut fixer des obligations en matière de performance énergétiques et environnementales ; délimiter des secteurs ou des performances énergétiques et environnementales renforcées doivent être respectées ; délimiter des secteurs dans lesquels les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale pourront bénéficier de règles de construction plus favorables.
- Qualité environnementale et paysagère : dans toutes les zones, il est possible d’imposer une part minimale de surface non imperméabilisée pour maintenir la biodiversité. Il est également possible d’identifier des éléments de paysage, les sites et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique, d’identifier des espaces boisés à préserver et de fixer des règles pour les clôtures (hors activités agricoles). Dans les zones urbaines, le règlement peut rendre inconstructible certains terrains cultivés ou non bâtis, et délimiter des zones relatives à l’assainissement collectif et non collectifs et aux eaux pluviales.
- Densité dans les zones urbaines ou à urbaniser : le règlement peut prévoir des règles de densités maximales de construction pour assurer leur intégration urbaine, paysagère et environnementale. Il peut également déterminer la constructibilité des terrains, préserver ou faire évoluer la morphologie du tissu urbain et les continuités visuelles. Le règlement peut déterminer certains secteurs dans lesquels l’évolution des bâtiments ou leur construction peuvent être soumises au respect d’une mixité des usages.
- Les équipements, réseaux et les emplacements réservés :
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- Gestion du stationnement : le règlement peut fixer des obligations en matière de stationnement pour les immeubles d’habitation ou de bureaux, en qualité (dimensions minimales) et en quantité. La tendance est toutefois plutôt à la réduction de ces obligations e matière de stationnement, afin d’encourager le recours aux transports en commun et à l’autopartage.
- Equipements, réseaux et emplacements réservés: le règlement du PLUi peut fixer des conditions de desserte minimales (voies, réseaux, etc.) qui conditionnent la constructibilité des terrains. Il peut également organiser la desserte des espaces à aménager ou déjà aménagés en définissant les caractéristiques des rues, sentiers, itinéraires cyclables etc… Le règlement peut identifier des emplacements réservés pour la réalisation d’aménagements, d’ouvrages ou de construction d’intérêt général, des espaces verts à créer ou modifier, des continuités écologiques à créer ou modifier. Le règlement identifie le plus souvent les servitudes de localisation pour les voies, ouvrages publics et équipements d’intérêt général en zone U et AU.
Le règlement graphique, plus souvent appelé zonage, couvre l’intégralité du territoire et délimite les différentes zones du PLUi. Il délimite au minimum les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU), mais aussi les zones naturelles (N), agricoles (A) et forestières (F) qui font l’objet d’une protection particulière. Le zonage doit également identifier les secteurs, périmètres et espaces identifiés par le plan et notamment les périmètres d’O.A.P. De plus il doit représenter, s’il y en a, les périmètres ou le règlement national d’urbanisme (RNU) s’applique.
Le règlement graphique permet d’identifier rapidement les règles applicables à un terrain en particulier dès lors qu’il permet de savoir dans quelle zone ce dernier se trouve, et à quelle partie du règlement relatif à cette zone il convient de se référer.
Les annexes
Les documents annexés au PLUi sont le plus souvent les servitudes d’utilité publique qui affectent directement l’utilisation des sols (exemple, les plans de prévention des risques inondation), des éléments figurant au code de l’urbanisme et des éléments pouvant figurer à d’autres législations (code de l’énergie et code minier).
Ces annexes sont importantes car elles sont susceptibles de contenir des prescriptions opposables aux porteurs de projet, et peuvent limiter les possibilités de construire. Elles figurent au PLUi afin que les porteurs de projet puissent disposer de l’ensemble des prescriptions qui pourraient impacter leur projet et non uniquement de celles résultant du PLUi.
L’élaboration des O.A.P., du règlement et des annexes, se fait en concertation avec la population, au regard des enjeux prévus par le P.A.D.D.